关于推进城镇老旧小区改造的建议

谢海保（镜湖区代表团）

主办单位：市住建局

2020年7月国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）。今年首场国务院常务会议，强调要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造，旨在扩大内需。城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，是各级政府重点工作之一，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。

老旧小区改造一头连着民生，一头连着发展。目前老旧小区存在诸多问题：一是隐患不少。小区配套基础设施老化，水、电、通信系统陈旧，空中线路管网杂乱无章；道路坑洼不平，雨天积水严重；环卫基础设施不完善，环境卫生脏乱差。强弱线路架空搭设，电动自行车飞线充电问题屡禁不止；窨井盖破损缺失且无人维修；消防设施建设不到位，安全隐患层出不穷。二是群众不满。老旧小区大多虽处在中心城区，周边配套齐全，但内部空间狭小、设施陈旧，内外反差造成居民心理落差大，易滋生不良情绪；居民组成多元，老年人关注小区绿化环境和活动空间，年轻人则关心停车问题，诉求不尽相同。为做好此项民生工程，要通过不断地探索和创新改造模式，让老旧小区改造既改“面子”、又改“里子”，既改在群众“颜面上”、又改在群众“心坎里”。三是改造深度不足。老旧小区改造是一项复杂的系统工程，需要做到内部和外观一起改造。但目前老旧小区改造中，对墙面刷新、绿化亮化等风貌改造关注得较多，对建筑物的抗震防灾性能、防火救灾性能、屋顶墙面漏雨、电线老化、供水压力不够、外墙饰面脱落、电梯不足和小区内的地下管道爆管漏水堵塞、线缆杂乱、违搭违建和环境品质不高等问题关注较少，出现只粉刷墙面表面性、不管其他内在性的整改现象，存在改造标准不高、深度不足的问题。四是缺乏长效管理。老旧小区改造不是一改了事，而是需要长期的改后管理维护。但目前老旧小区改造后物业服务企业入驻比例还较低，有的小区无专人管理，长期失养失修失管，垃圾随意丢弃、车辆乱停乱放、绿化无人打理等现象屡见不鲜；社区治理模式单一，网格人员精力有限，难以提供规范管理和优质服务。同时，有的城镇老旧小区由于没有建立住宅专项维修资金的归集、使用、续筹机制，致使改造后维护更新难以进入良性轨道。已建立专项维修基金的小区，也部分存在资金统筹难、使用管理不规范等问题，小区后期维护缺乏相应支持。

建议：

老旧小区改造既是一项重要的民生工程，也是一项长期的系统工程，应强化整体性科学规划，突出升级版整治重点，强化工程质量监管，确保房屋结构安全，通过利用政府专项资金、维修基金、业主自筹等多渠道筹措资金，创新管理长效机制。老旧小区改造涉及不同管理部门以及多样的居民诉求。在制定更新改造方案时，协调统一各方的利益，通过构建多方参与的共建主体，实现物理“硬件”和治理“软件”同步升级。

一要部门协作统一。注重部门沟通协调，在设计前期提前邀请供电、供气、供水、通信等单位共商设计方案，提出各自单位设施改造涉及的内容，如接入点、标高及通道走向等，并把具体要求融入整个老旧小区的改造方案中，确保有序推进老旧小区改造。

二要群众意见统一。采取“两榜公示”制，分别对设计方案和施工图纸进行张榜公示，坚持对居民“讲”、同居民“见”、与居民“商”，主动向群众征询意见建议，鼓励引导居民参与到老旧小区改造中来。针对不同小区的实际情况和居民具体需求，实地走访调研，精心制定“一小区一方案”。以“整体规划、分步实施、补齐短板、综合提升”的改造思路，紧紧围绕解决群众急难愁盼的问题，切实改善居住条件，提升小区品质。同时，积极回应居民关切，将呼声较高的污水零直排、消防设施更新、停车位扩增等纳入改造范围，真正把民生工程做到老百姓的心坎上。

三要工作程序统一。围绕完善基础设施，以灯亮、路平、小区绿化为切入口，着力推进老旧小区改造工作，努力提升老旧小区的居住质量，进一步增强居民的获得感、幸福感和安全感。将小区改造与电梯施工并行，对计划安装电梯的楼栋，与居民进行沟通协调，提前预留时间进行电梯基座施工，避免后期重复开挖。对有条件安装电梯的楼栋，提前预留电梯位，并合理布局地下管线，便于后期施工。

四要改管质效统一。坚持“改造一个、管好一个”工作要求，通过改造与管理方案同步明确、同步推进，明确物业管理方式和小区后期管理方案。同时，细化和明确街道（乡镇）、社区、物业在物业管理体系中的职责分工，加强横向到边、纵向联系，点面结合、协调沟通，力求取得良好管理效果。

根据以往改造经验，向新而行、与时俱进，不断深化改造内容、优化改造标准、提升改造质量，实现宜居“升级”。同时注重三个变化：一是注重施工内容变化。针对强弱电管线“满天蜘蛛网、空中三不管”的问题，与相应部门沟通协调，提前预埋管道，确保能落地的强弱电缆线全部落地。同时，更新完善监控设施，新增道闸和人脸识别系统，全面提升小区安全韧性。二是注重施工标准变化。采用“四合一”的最新国家标准施工，通过“一线四芯”综合布线的方式，将通信线路引进各家各户，既避免线路繁多杂乱的问题，又满足用户选择运营商的权利。创新雨污分流方式，通过立管将小区阳台和屋顶排水管分别接入雨污管网，彻底实现小区雨污分流改造。三是注重施工质量变化。对老旧破损的自来水管道进行拆除重建，将易锈蚀破损的铁制管道更换为高强度PE管道，解决了小区自来水管道易破损停水等问题。将易破损、变形的波纹管更换为强度高、使用寿命更长的克拉管。