《芜湖市住宅小区物业管理条例（草案）》已经芜湖市第十七届人民代表大会常务委员会第七次会议审议，为了增强地方立法的科学性和民主性，提高立法质量，现将上述法规草案文本向社会公开征求意见。请于2023年1月30日前通过电子邮件或者邮寄方式将修改意见反馈至芜湖市人大常委会法制工作委员会。

电子邮箱：whsrdfgw@163.com

通信地址：芜湖市政务文化中心B区市人大常委会法工委（邮编：241000）

 

 

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《芜湖市住宅小区物业管理条例》

（草案）

 

第一章  总  则

第二章  业主与业主组织

第三章  物业服务

第四章  物业使用与维护

第五章  法律责任

第六章  附  则

 

第一章  总  则

 

第一条【立法目的】为了规范住宅小区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围与定义】本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理活动及其监督管理。

本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者委托管理等方式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条【监管原则】物业管理遵循党委领导、政府主导、业主自治、专业服务、多方参与、科技支撑的原则，构建党建引领下的物业管理协商共治机制。

倡导以人为本、绿色管理、智慧服务的物业管理模式，营造环保节能、安全和谐、舒适美好的人居环境。

第四条【政府职责】市、县（市）区人民政府应当加强对住宅小区物业监督管理工作的领导，建立综合协调工作机制，并将物业服务纳入社区建设和治理体系及综合治理考核。

开发区管委会按照职责，做好物业监督管理工作。

街道办事处、镇人民政府依法承接和行使行政执法权，加强对住宅小区内违法行为的查处。

第五条【部门职责】市、县（市）区人民政府住房和城乡建设主管部门（以下简称住建部门）负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理。

相关部门、机构应当按照下列规定，依法履行职责，推进执法进小区：

（一）发展和改革部门负责本市前期普通住宅物业服务收费标准的制定、调整、发布，通过建立健全市公共信用信息服务平台，加强对物业服务人信用监管，监督管理电力设施和电能保护等工作；

（二）公安机关负责对物业管理区域内安全技术防范和保安服务活动的监督指导，并按照规定的职责对燃放烟花爆竹、高空抛物、房屋租赁、犬类饲养等开展监督检查，依法查处妨碍公共安全、公共秩序的违法行为；

（三）自然资源和规划部门负责住宅小区物业服务用房规划的审查、核实，做好住宅小区停车位施划的指导，违法搭建建筑物、构筑物或者对擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途等行为进行认定；

（四）城市管理部门负责对物业管理区域内违反城乡规划建设、影响市容环境卫生、破坏园林绿化等违法行为的查处；

（五）市场监督管理部门负责商铺营业执照、物业服务收费、特种设备的安全使用等监督检查，查处相关违法违规行为；

（六）消防救援机构负责消防安全检查、突发公共事件处置，并对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等违法行为进行查处；

（七）财政部门负责财政资金保障，负责物业管理工作经费的筹措；  

（八）司法行政部门负责指导物业纠纷调解组织对物业矛盾纠纷的调处；

（九）人民防空部门负责监督管理物业管理区域内人民防空工程的使用维护工作。

生态环境、应急管理、民政、公共资源交易监督管理等部门按照各自职责，共同做好物业管理相关监督管理工作。

第六条【物业管理信息平台】市人民政府住建部门应当建立完善全市统一的物业管理信息平台，用于信息公开、举报投诉、物业服务费交纳、维修资金使用、服务质量评价、信用监管等，进行信息化服务与监管。鼓励业主通过物业管理信息平台进行电子投票，电子票与纸质票效力相同。

推动物业服务人、业主、业主委员会、政府相关职能部门、街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会等相关主体进驻或使用物业管理信息平台，提升物业管理质量和服务水平。

 

第二章  业主与业主组织

 

第七条【业主】房屋的所有权人为业主。在物业管理活动中，业主依照法律法规、管理规约和物业服务合同行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

第八条【业主组织】物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第九条【首次业主大会筹备】符合业主大会成立条件的，业主应当在街道办事处、镇人民政府的指导下，成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积乘以每平方米零点三元且总额不少于二万元、不超过十万元的标准承担。建设单位应当在物业竣工验收备案前，一次性将筹备经费存入街道办事处、镇人民政府指定的银行账户。筹备经费使用后有结余的，结余部分可用于业主委员会换届改选，或者根据业主大会的决定用于物业管理的相关事项。

第十条【业主委员会组成】业主委员会一般由五至十一名委员组成，组成人数为单数。候补委员人数按照不超过委员人数确定。业主委员会委员出现空缺时，由候补委员按照得票多少依次递补。

业主可以在管理规约或业主大会议事规则中规定，有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员：

（一）因故意犯罪被处刑罚正在执行、执行完毕未满五年，或者因涉嫌犯罪被限制人身自由的；

（二）无正当理由拒不交纳物业服务费的；

（三）违反社会公德、职业道德、家庭美德，造成不良影响的；

（四）本人、配偶及其近亲属与为本物业服务区域提供物业服务的物业服务人有利害关系的;

（五）法律、法规、管理规约或业主大会议事规则规定的其他不宜担任业主委员会成员的情形。

业主委员会成员包括主任委员、副主任委员、委员、候补委员。业主委员会成员候选人通过下列方式推荐：

（一）业主自荐或者推荐；

（二）社区党组织、居民委员会、村民委员会推荐；

（三）街道办事处、镇人民政府推荐。

鼓励物业管理区域内各级党代表、人大代表和政协委员及中共党员业主通过法定程序成为业主委员会成员。

第十一条 【工作经费与补贴】业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员的补贴，可以从公共收益中列支，不足部分由全体业主分摊，具体办法与标准由业主大会确定。

第十二条【业委会备案等】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料向物业所在地县（市）区人民政府住建部门、街道办事处或者镇人民政府申请备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。

业主委员会可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并设立银行账户。

业主委员会成员的姓名、职务、联系方式等信息，应当向全体业主公示。

业主委员会应当每年向业主大会报告工作。街道办事处、镇人民政府可以查阅业主委员会的工作报告，加强对业主大会、业主委员会开展工作的指导和监督。

第十三条 【业委会成员履职负面清单】业主委员会成员不得实施下列行为：

（一）未经业主大会授权与物业服务人签订、修改或者解除物业服务合同；

（二）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

（三）挪用或者侵占专项维修资金、公共收益等业主共有财产；

（四）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；

（五）违反规定使用或者转移、隐匿、毁弃业主大会、业主委员会印章；

（六）拒绝、拖延提供其保管的有关文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（七）与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；

（八）违规泄露业主、物业使用人信息；

（九）其他损害业主共同利益或者可能妨碍公正履职的行为。

有前款规定行为的，街道办事处、镇人民政府有权责令业主委员会提请业主大会终止有关成员资格。业主委员会应当停止该成员履行职责，并向全体业主公示。

第十四条 【物业管理委员会】有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会，临时代行业主委员会职责：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经街道办事处、镇人民政府指导后仍不能成立的；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；

（四）业主委员会任期届满后，未能选举产生新一届业主委员会的；

（五）业主委员会长期不能正常履职的。

物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会各指派一名代表和业主代表等五至十一人单数组成，其中业主代表不少于二分之一。确有必要的，也可以吸收建设单位代表。

物业管理委员会委员名单、工作职责、联系方式等信息，应当向全体业主公示。

业主委员会成立后，物业管理委员会应当及时移交资料并解散。

第十五条【自行管理】经业主大会决定，在街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会的监督指导下，业主可以依照本条例规定，对物业管理区域实行自行管理。

实行自行管理的，业主共同决定执行机构、管理方案、管理期限、收费标准、公共收益管理等重大事项。

对电梯、消防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护。

 

第三章  物业服务

 

第十六条【前期物业服务选聘】新建物业实行前期物业管理，建设单位在业主大会决定自行管理或者选聘物业服务人之前，应当通过招投标方式选聘物业服务人。依法通过其他方式选聘物业服务人的，建设单位应当通知街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会派员参加。

第十七条【承接查验】承接查验应当在住建部门、街道办事处、镇人民政府的监督下进行，邀请业主代表参加，建设单位应当予以配合。

物业服务人承接物业时，应当对业主共有部分、共用设施进行查验。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，拒不整改或者整改后仍不合格的，不得交付使用。承接查验结果和整改情况应当向全体业主公告。

第十八条【物业服务用房】住宅小区分期开发建设的，前期开发区域配置物业服务用房不低于前期开发物业总建筑面积的千分之三，且不得少于一百五十平方米，后期建设应当按照国家和省相关标准配齐物业服务用房。

第十九条【物业服务履约保证金】鼓励物业服务合同双方约定物业服务履约保证金，用于保证物业服务人依法依约履行合同和退出物业管理区域时履行移交档案资料、服务用房和设施设备等交接义务。

第二十条【物业服务项目负责人制度】物业服务实行项目负责人制度。项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职，兼管多个物业管理区域的，应当在业主大会选聘物业服务企业时告知业主委员会。

项目负责人应当在到岗之日起三日内到项目所在地居民委员会、村民委员会报到，在居民委员会、村民委员会的监督、指导下开展物业服务工作。

第二十一条【物业服务人禁止性行为】物业服务人不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同减少物业服务事项、降低物业服务标准；

（二）采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费；

（三）擅自增加收费项目、提高收费标准；

（四）非法收集、使用、传输、买卖在物业服务活动中获取的业主、物业使用人个人信息；

（五）擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施设备的所有权或者使用权；

（六）挪用、侵占专项维修资金、业主公共收益；

（七）擅自拆除、损坏物业管理区域内的共用设施设备；

（八）擅自撤出或者拒不撤出物业管理区域；

（九）终止服务撤出时，拒不移交属于业主共有的档案资料、物品、资金等；

（十）损害业主合法利益的其他行为。

发现前款行为的，业主、物业使用人有权向街道办事处、镇人民政府或者有关行政主管部门投诉、举报。

第二十二条【物业服务投诉受理制度】 物业服务人未履行物业服务合同约定义务或有本条例第二十一条行为的，业主、物业使用人有权向物业服务人投诉，物业服务人应当自收到投诉之日起十日内作出答复。投诉人对答复有异议的，可以向街道办事处、镇人民政府或者有关行政主管部门投诉、举报。

业主、物业使用人也可以直接向街道办事处、镇人民政府或者有关行政主管部门投诉、举报。

第二十三条【信用等级评价机制】住建部门建立物业服务人、项目负责人信用评价机制，建立服务评价档案，实施动态监管，并通过物业管理信息平台向社会公开信用评价情况。

鼓励建设单位、业主将物业服务人、项目负责人的信用评价情况作为选聘参考。

第二十四条【物业服务信息公示】物业服务人应当将下列信息如实向全体业主公示，并及时更新：

（一）物业服务人、项目负责人的基本信息与服务投诉电话等；

（二）物业服务合同文本；

（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案与应急处置方案等；

（四）上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

（五）上一年度公共水电费用分摊情况、物业服务费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；

（六）其他应当公示的信息。

前款规定和本条例规定的其他应当向全体业主公开的事项，业主大会筹备组、业主大会、业主委员会、物业服务人或者建设单位等应当在物业管理区域内显著位置、物业管理信息平台予以发布。

第二十五条【物业服务收费】物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。鼓励采取菜单式、酬金制等收费方式。物业服务人提供基本物业服务之外的定制化、个性化服务的，应当遵循自愿原则，在物业交付后与业主另行约定服务费用。

物业服务合同可以约定设立物业服务费专门账户或者由第三方平台代收代付，并约定以本条例第二十六条第一款所规定的服务质量评价结果作为物业服务费支付依据。

业主应当按照约定按时足额交纳物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。

业主违反物业服务合同约定拒不交纳物业服务费的，物业服务人可以通过发短信、打电话、上门催缴、发送书面催缴通知或者律师函等方式督促其交纳；也可以申请调解、仲裁或者提起诉讼。督促交纳物业服务费不得干扰业主或者物业使用人的正常生活。

第二十六条【第三方评估制度】住建部门、街道办事处、镇人民政府、业主组织、建设单位、物业服务人等可以委托第三方评估机构开展物业项目承接查验、物业服务质量、物业服务费用测算评估等与物业管理相关的活动。

物业服务第三方评估机构及其评估人员应当依照法律、法规和合同约定，遵循独立、客观、公正的原则，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第二十七条【老旧小区改造与物业服务】支持社会资本参与老旧小区改造和物业服务。

无物业服务人的老旧小区，改造实施前应当明确改造后的物业服务方式。

 

第四章  物业使用与维护

 

第二十八条【装修签约、告知、巡查制度】业主、物业使用人对房屋装饰装修的，应当事先告知物业服务人。鼓励业主、物业使用人与物业服务人签订装饰装修管理服务协议。

物业服务人应当加强对房屋装饰装修现场的巡查，发现业主或者物业使用人违规装饰装修的，应当及时劝阻、制止；拒不改正的，应当及时报告街道办事处、镇人民政府或者有关行政主管部门。

第二十九条【物业使用禁止行为】物业管理区域内禁止实施下列行为：

（一）装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

（二）违法搭建、改建建筑物、构筑物，违法挖掘房屋地下空间，未经批准改变房屋外观；

（三）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（四）违法改变房屋用途或者将车库、储物间等配套设施改为住宅或者生产经营场所；

（五）损坏或者停用公共消防设施和器材，妨碍疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；

（六）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（七）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备，损坏公共绿化及其附属设施；

（八）违反规定摆摊设点、占道经营；

（九）违反规定停放车辆妨碍其他车辆和行人通行；

（十）违反规定饲养动物；

（十一）违反规定随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物、在小区公共区域烧香、焚烧杂物、焚烧冥纸冥币，或者排放超过规定标准的噪声、光辐射等；

（十二）在走道、楼梯间、安全出口等公共区域私拉电线、电缆；

（十三）在住宅室内以及走道、楼梯间、电梯间、安全出口等公共区域停放电动车或者为电动车充电；

（十四）违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；

（十五）违反规定出租房屋；

（十六）法律、法规或者管理规约禁止的其他行为。

发现前款行为的，业主、物业使用人有权投诉、举报；业主委员会、物业服务人应当进行劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告街道办事处、镇人民政府或者有关行政主管部门。街道办事处、镇人民政府或者有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法处理。

第三十条【公共收益管理】建设单位、物业服务人利用共有部分从事经营活动产生的公共收益，扣除经营管理费用等合理成本后，属于业主共有。经营管理费用不得超过公共收益的百分之三十。公共收益应当单独分类列账，每半年公布一次收支情况，并报送街道办事处、镇人民政府。

业主委员会应当定期委托专业机构对公共收益进行审计，并将审计结果向全体业主公示。

第三十一条【车位、车库的使用】建设单位依法取得车位、车库权属登记后，方能出售、出租或者附赠车位、车库。物业管理区域内有空余车位、车库，业主、物业使用人要求承租的，建设单位不得拒绝出租。

物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠或者以永久租赁的方式变相出售。

建设单位或者物业服务人应当每季度将车位、车库出售、出租情况进行公示。

第三十二条【公共充电设施】新建住宅小区应当按照技术规范配备电动车充电设施设备，或者预留充电基础设施建设安装条件。既有住宅小区根据实际情况改建或者加装集中充电配套设施。

第三十三条【建设工程质量保证金】建设单位应当依法承担物业的保修责任。建设单位提取的工程质量保证金，总预留比例不高于工程价款结算总额的2%，专项用于物业保修期内的维修。

第三十四条【风险设施设备安全保障】对物业管理区域内的电梯、消防、充电设施等易于发生安全风险的设施设备和部位，物业服务人应当加强日常巡查并委托专业机构进行维修和定期养护。

第三十五条【专业经营单位义务】物业管理区域内的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备验收合格后，经业主大会决定可以移交给专业经营单位。专业经营单位应当接收，并承担养护、维修和更新责任。

专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

第三十六条【专项维修资金交存与紧急使用】业主应当按照国家和省有关规定交存专项维修资金。

共有部分发生下列危及公共安全或者人身财产安全的紧急情形，需要使用专项维修资金的，业主委员会、相关业主应当提出应急处置方案，或者由物业服务人提出建议，经业主委员会同意，并经所在地的街道办事处、镇人民政府确认后，可以不经业主共同决定，直接申请使用专项维修资金：

（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯严重故障危及人身安全的；

（三）消防设施、器材严重损坏的；

（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

（五）建筑物外立面有脱落危险的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（七）二次供水设施损坏的；

（八）其他危及房屋安全的情形。

维修结束后，物业服务人应当将维修结果及时报业主委员会和所在地的街道办事处、镇人民政府确认，并报所在地县（市）区消防救援、城乡建设等相应主管部门备案，由相应主管部门对维修完成情况进行监督检查。

第五章  法律责任

 

第三十七条 【业主委员会成员的法律责任】业主委员会成员违反本条例第十三条第一款第三项规定，侵占专项维修资金，挪用或者侵占公共收益的，由住建部门责令退还，给予警告；有违法所得的，没收违法所得；可以并处挪用或者侵占金额二倍以下的罚款。

业主委员会成员违反本条例第十三条第一款第四项、第七项规定，有下列行为之一的，由住建部门责令限期改正；逾期不改正的，给予警告或者通报批评，可以并处一千元以上三千元以下罚款：

（一）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料的；

（二）与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换的。

第三十八条【建设单位法律责任】建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由住建部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定处罚：

（一）违反本条例第十七条第一款规定，拒绝配合承接查验工作的，处一万元以上十万元以下的罚款；

（二）违反本条例第三十一条第一款规定，拒绝将车位、车库出租的，处一万元以上十万元以下的罚款；

（三）违反本条例第三十一条第三款规定，未按照规定如实公示、更新车位、车库出售、出租信息或者信息公布失实的，处五千元以上一万元以下的罚款。

第三十九条【物业服务人法律责任】物业服务人有下列情形之一的，由住建部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定处罚：

（一）违反本条例第十七条第二款规定，未履行承接查验义务或者与建设单位恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，依法记入企业信用档案，处一万元以上十万元以下的罚款；

（二）违反本条例第二十一条第一款第二项规定，以业主拖欠物业服务费为由，停止供水、供电、供气、供热的，处一万元以上五万元以下的罚款；

（三）违反本条例第二十四条、第三十一条第三款规定，未按照规定如实公示、更新相关信息，或者相关信息公布失实的，处五千元以上一万元以下的罚款。

第四十条【业主、物业使用人等法律责任】业主、物业使用人违反本条例第二十九条第一款第十二项、第十三项规定，擅自停放电动车或者违反规定为电动车充电的，由消防救援机构责令改正；妨碍安全疏散或者消防车通行的，对单位处五千元以上五万元以下的罚款，对个人处警告或者一百元以上五百元以下的罚款；违反用电安全要求的，按照有关法律、法规规定处理。

第四十一条【监管失职渎职、滥用职权责任】住建部门、其他有关部门和街道办事处、镇人民政府及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

第四十二条【上位法、专门法责任规定优先适用】违反本条例规定的行为，法律、行政法规已有处罚规定的，从其规定；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

第六章  附  则

 

第四十三条【生效时间】本条例自 年 月 日起施行。